样板房作为敏感性成本，一般情况为营销和项目总的意见占主导地位，作为成本人，你真的不能说点什么么？
作为一个项目成本负责人，你应当从以下几个角度来进行思考：
市场热：如果当下市场，很多项目都是：日光，秒光，或者开盘去化率达到90%以上，那相当于项目根本不愁销售，那么可以考虑不设置样板房；
市场温：当下市场情况如果不温不火，则可考虑适当设置样板房；
市场冷：如果当下市场情况比较冷，交易量小，则可以考虑多设置样板房，给客户以视觉感受，促进项目去化。
市场背景情况：政府限价，一二手房倒挂，销售异常火爆。
某当地政府规定：新建全装修商品住宅应按照所售户型1:1要求建设实体样板房，样板房应保留至项目交付完毕，文件内容截图如下：
这里面便涉及到一个文件规定的解读：
1、多个装修方案：如果一旦出现多个装修方案，客户可以自由选择，对于刚需楼盘，会导致施工组织难度增加。
“多个”是两个，还是三个及以上的方案？
为了装修标准统一化，但又要符合政府文件的要求，是否可以“硬装标准统一”+“增加不同软装方案”，这样不影响施工组织；
2、装修部分第三方独立核价：需要设计与成本共同商讨，如何进行装修配置，才能在成本相对可控的情况下核出相对较高的装修售价，以局部突破装修溢价；
3、所售户型1:1建设样板房：所售户型是否指的是所有户型，还是，只要有代表户型即可？1:1是指数量上的1:1，还是实体面积尺寸的1:1？
4、样板房应保留至项目交付完毕：一般临建办法无法保留至交付，所以一般会要做实体样板房，但是有的地区四层就可以预售，如果做实体样板房，是否会影响预售节点，影响现金流回正的时间，从而刀导致财务成本增加，降低自有资金的回报率；
在市场情况火爆的情况下，对于政府文件的解读，成本人员应紧密与报批报建部门同事沟通，共同在达到政府文件规定的同时，尽量减少样板房，节约成本的同时，尽快帮助项目预售，实现现金流回正。
高端产品：对于高端的大户型，为体现项目品质，提高客户口碑，不管市场情况是否火爆，实体样板房都建议按照“硬装+豪华软装”进行配置。
改善产品：如果项目为改善型项目，为体现项目品质，提高客户口碑，不管市场情况是否火爆，实体样板房都建议按照“硬装+软装”进行配置。软装配置档次，较高端产品降低一个档次。
刚需产品：如果项目为刚需产品，如果市场情况较好，且一定要设置样板房，则建议只设置“清水样板房”，即不配置软装。如果市场情况一般或者较冷，则按照改善型产品样板房装修设置标准，按照“硬装+软装”进行配置。
刚需小户型：如果是小户型，摆放过多家居会显得空间狭小，则可以建议用彩绘替代实体软装，显得艺术化的同时，避免显得空间狭窄，配置标准为：硬装+彩绘；彩绘单价一般低于软装单价，可节约成本；
总体配置原则为：针对不同产品，不同客户，根据不同市场环境，设置不同的样板房装修方案；
总体原则就是：能做实体样板房的，尽量不做临建样板房；如果一定要做临建样板房的，能在红线内做，尽量不在红线外做。
实体临建成本对比：实体样板房（如果不配置软装），对于精装交房，是不增加成本的，如果是临建板房，最后要全部拆除，5个户型，按照500m2计算，临建板房按照3000元/m2计算，共计150万元，都将成为无效成本；
红线内外：如果临建板房建在红线外，则除了主题建安成本，还需要增加临建样板房场地的租赁费用。
集团管控方法：所有项目，如果需要建设临建样板房的，一定要进行专项汇报与审批，通过以后方可实施。
一般在一个项目里面，3-10个不同的户型，那么哪些户型设置样板房，哪些户型不设置样板房，有一个参考因素一定要考虑：
主力户型：建议设置一个样板房，因为主力户型占据比例最高，也承担着项目销售去化的重要任务。
次主力户型：考虑考虑各方面因素，可建议设置一个清水样板房，因为其占据户型比例中等；
补充户型：因为占据的户型比例较小，对项目销售去化影响不大的情况下，可考虑不设置样板房。
行业现状：因为实体样板房通常都使用较高的软装成本进行装修，所以在销售时都需要将软装成本进行一定的折价，导致样板房的利润相对较低或者亏本，行业内通用的做法都是把样板房软装成本分摊至地上可售成本；
如何改变样板房的低利润甚至亏本的状态？跳出成本思维模式，做出超高溢价的样板房？
某标杆房企的解决方案：让实体样板房建在综合楼（售楼部）顶部；
把样板房建在综合楼或者售楼部的上方，有几大绝佳优势：
1、有绝佳的视野，因为综合楼一般都具有极佳的景观资源。
2、样板房的工程进展不受限于中高层洋房的进展情况，为提前售奠定基础。
3、超大公共部分露台与活动空间，为产品溢价；
4、下楼就是健身房、会所、或者商业，异常方便；
最终洋房的样板房按照别墅单价进行销售，而且十分抢手。由普通洋房样板房5000元/m2单价增加至9000元/m2。
溢价：400m2*4000元/m2=160万元；
总结
样板房及装修的配置需要综合：市场情况、政府规定、软装硬装、实体临建、户型比例、出奇制胜提升溢价各个方面，确定合理的样板房设置方案；
为了后期样板房的设置不超目标成本，成本要求设计配合营销编制一个书面样板房的设置方案，其中包括：户型，数量，位置，装修标准，看房通道，等等；
方案需要营销，工程，项目及公司领导及时签批。
以免后期营销负责人的更换，市场变动，领导变动，导致样板房设置方案变化导致目标成本超标而前期没有预留任何书面依据；有依有据，给自己留条后路；
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