日本工业化住宅产业和技术变迁（一）

开篇

二战后，各国都需要大量的房屋建设进行重建。工厂量产房屋（装配式房屋）的研究开始活跃，进行了试验，也开始了商业化。然而，在大多数国家，这种建造方法并没有取得成功，并发展成为住房的主要建造方法。

日本是世界上唯一一个主要在低层住宅领域确立这种建造方法的地方，并且在管理方面也取得了成功，形成了一个大型企业集团作为装配式住宅的行业。与欧洲国家相比，日本人的主要生活方式是低层的独立式住宅，即使在城市也是如此，而且市场不像美国那样分散，而是集中在一个相对较小的区域。但也有另一个重要因素，业界及相关人士不仅将这种建造方式视为量产方式，而且将其推广为强调性能和功能的现代工业化住宅。此外，预制方法的引入和先进部件的共享使用对一般常规施工方法产生了重大影响，为提高整个日本住宅行业的质量做出了巨大贡献。

在第1章中，描述了从一栋萌芽的单层住宅诞生的装配式住宅，如何在经济形势和社会制度的重大变化影响下成长，转变为方案型住宅和性能型工业化住宅。从工业历史的角度，概述并描述了它是如何在房地产行业中发挥主导作用的。

在第2章中，对日本独特的每个企业都不同的封闭系统，按钢结构系统、混凝土结构系统、木结构分别进行了介绍，说明了哪里不同，为什么会变得不同。

在第3章中，介绍了工业化住宅性能认证后的性能标准和规范的扩展。

第4章介绍了近年来业界共同研究示例和技术开发至今的课题。

在第5章中，简单介绍了工业化住宅和汽车两个轮子一样共存的住宅零部件的认定制度和主要零部件的发展情况。

（一）产业的变迁

1.1 二战之前的预制装配式建筑思想

1.1.1 海外影响

预制装配式建筑的概念自古以来在所有地方都有，但是作为施工方法，建筑师强烈意识到这一点是在进入近代，铁和玻璃作为建材能够大量使用之后。1851年伦敦万博时，由造园工程师J.帕克斯顿设计，4个月完成的巨大水晶宫对其产生了很大的影响。此后，每次万博时，这种施工方法都会成为话题，对世界建筑的近代化产生影响。

图1.1水晶宫（1851年）

第一次世界大战后的德国，在重建的住宅建筑上有很多新的尝试。当时魏玛国立包豪斯（1919年设立）的校长、著名建筑家W.格罗皮乌斯于1927年在魏森霍夫住宅展上展示的基于钢框架面板的“干式组装住宅（Trocken Montagebau/特罗肯·蒙太奇·包）”被介绍到日本，对此后日本的干式施工法的研究产生了很大的影响。现在的钢框架预制住宅原型的开发者也受到了这个影响。

图1.2Troken Montage Bau及其面板截面

1.1.2 二战前日本预制房屋的发展趋势

由于上述格罗皮乌斯的影响和美国工业化建筑等因素的影响，日本也开始强烈意识到建筑生产的现代化。在市浦健先生的评论“建筑生产的合理化中，从住宅建筑的经济规模大小来考虑，主张其合理化、工业化很重要，建筑师应该更多地参与。对Troken Montage Bau的关心也很大，发表了干式施工法的细节研究。发表了研究人员自己设计的住宅的实施例。

作为平民住宅，住宅营团开发并试制了木结构的“板式组合住宅（图1.3），这将延续到战后住宅营团的木造组合住宅。

图1.3 住宅营团开发住宅（1942 年）

另一个潮流是主张建筑不燃烧化，并为之奉献一生的田边平学先生对装配式钢筋混凝土的研究。这些研究虽然在战争时期中断，但与战后的预制混凝土住宅建筑发展息息相关。

1.2 二次世界大战以后到发展时期（1945~1960）

1.2.1昭和20年代的苦战

日本的住宅存量由于第二次世界大战，特别是城市受到了毁灭性的打击。人们被迫分住在应急板房、狭窄的木租公寓和被烧毁的住宅里。战后的复员者和昭和20年代的婴儿潮带来的人口增加和从农村向城市人口的流入，使城市的居住生活变得凄惨。为了战后民生的稳定和国民生活的复兴，确保住宅数量是比什么都紧迫的课题。

政府以复兴院为中心推进建设计划7），自治体加紧了公营住宅的建设。然而，日本经济的复兴直到昭和20年代中期才浮出水面，由于资金和建设资材的问题发展缓慢。

由于昭和25年（1950）爆发的朝鲜战争的所谓特需，日本的工业终于恢复了生机，开始供应铁、水泥和其他建设材料，情况逐渐得到改善，但在此之前，建设相关人员的艰苦斗争是非常艰难的。作为战前的延续，住宅营团的应急住宅的研究和建设开始，民间的木制结构住宅也开始试行（图1.4）。

图1.4 松下幸之助利用松下造船的木工机械建造的大阪阪急梅田站前住宅（昭和20年）

使用旧军需工厂的木工机械的装配式住宅是其起源，造船公司、飞机公司、建设公司等纷纷加入木制工厂生产住宅的行列。著名建筑家前川国男先生的“Premos”（图1.5），但这些企业都没有成功，都消失了。

图1.5 Premos

装配钢筋混凝土房屋的批量生产化的研究和民间风险投资企业（例如，“装配耐火建筑株式会社”等）也有过艰苦的奋斗。另外，在还没有轻型钢的时代，也有研究将薄钢板弯曲加工后以此为构造的“金属装配住宅”。但是，资金、资材匮乏，技术上也很幼稚，无论哪一个都没有成功。建筑学泰斗岸田日出刀（东京大学教授、日本建筑学会会长）的随想：“虽然希望发展装配住宅，但我不会定购现在的装配住宅吧”。是社会上对待这类建筑的一般人表现出的心情。工业化住宅要脱离这一评价水平，获得一定的社会评价，接下来需要20多年的时间。

1.2.2 开始步入正轨的昭和30年代

经过战后10年经济终于开始上升，加上婴儿潮，住房需求开始直线上升。战后约25年住宅建设开工户数的变化如图1.6所示。对于如此旺盛的住宅需求，量产住宅的动向自然更加活跃。国家设立住宅营团（自昭和30年（1955）起成为住宅公团），自治体设立住宅供给公社，主要供应钢筋混凝土结构的中层租赁住宅。昭和25年（1950）设立了住宅金融公库，当民间个人想拥有自己的房子时，可以提供建设资金贷款。昭和30年（1955）发表了住宅建设10年计划）（计划25万户）。

图1.6 战后约25年住宅建设开工户数的变化

到了昭和30年代中期，由于水泥、钢铁等重化工业的恢复，建设资材得以顺利供应，由于城市不燃烧化的要求，开始试行使用这些材料的预制施工法。丰田汽车的子公司丰田混凝土公司的Toyo-right House最早开发了一个公司住宅，主要是使用带有薄壁肋的混凝土面板建造的独立住宅和连栋式住宅（图1.7）。虽然这一技术并没有在一般市场上出现，但作为技术却与后来的混凝土预制装配相联系（据说丰田的创始人丰田喜一郎先生为了国家的复兴，以开发不燃性住宅为目标。经过时代的发展，甚至与现在的钢结构系丰田房屋相联系）。

图1.7

重建的重要课题之一是快速大量地供应公共住宅，因此以建设省为中心，政府机关的建筑技术人员开始了全力以赴的预制装配化的努力。首先，作为批量生产的公营住宅，通过混凝土面板成功批量生产，取得了相当不错的成绩（图1.8），后来被民间的低层混凝土预制住宅和中高层多层住宅所继承。

图1.8 量产的公营住宅

另外，进入昭和30年代，轻钢结构协会也试制了轻型钢的连栋公营住宅（图1.9），但作为公营住宅的实际成果很少。作为轻钢结构协会对轻型钢建筑的普及和努力，为后来民间钢铁系的预制装配式住宅的开花结果做出了贡献。

图 1.9 轻钢结构公营住宅（名古屋市营住宅）

1.2.3民间预制房屋企业的诞生与成功

我国最早作为预制建筑纯粹源自民间并在经营上取得成功的是昭和30年（1955）诞生的大和房屋工业（株）的管道房屋（图1.10）。

图1.10 管道房外观（上）和部件展开（下）（大和房屋工业，昭和30年）

这是细直径钢管（22.7 mm~27.3mm）的柱子和桁架，用现在的临时脚手架使用的特殊金属零件组装的专利施工法，外墙盖波纹型铁板，屋顶盖波纹型石板，主要是当时的国铁和专卖公社的仓库采用，在墙壁上放入木制窗框，用硬板进行内部装修，作为临时住宅使用，也作为宿舍和煤矿离职者用应急住宅、临时校舍使用。

这种管道房作为建筑物是简易的，但它打破了建筑在现场一品施工理所当然的概念，作为一种商品在民间市场上取得了成功，这种商品可以作为物品而不是不动产进行资本化，可以说是一种值得纪念的施工方法。这种想法与后来的小型住宅乃至预制住宅联系在一起。

题外话，到了昭和30年代后半期，这种管道房屋作为真正的钢管结构建筑，逐渐发展成为工厂建筑和大跨度建筑。而且，由于钢材量比其他钢结构少，在钢材价格昂贵、人力成本低廉的时代，高速发展期将为中小企业的资本支出做出巨大贡献（图1.11）。

图1.11早期正式钢管结构建筑来源：大和房屋工业二十年史

这种管式房屋是临时搭建的，作为住宅用而出现的是昭和34年（1959）发售的大和房屋工业的小型房屋。主要是作为10m2以内的平房，不需要申请建筑确认，价格每坪在4万日元以下，以3小时左右就能组装为目标，大和房屋工业的创始人石桥信夫命令吉村义冶建造的。这是传统建筑中从没有过的，即批量生产，成本低廉，也可以在百货店等处销售，因此被当时的社会爆发性地接受。

大和房屋在进入昭和30年代后使用了薄钢板轧制成型的轻型钢骨技术（非薄壁），用两根C型钢背靠背装订成柱子，利用其沟槽，将贴有经过油压处理的硬板的木条板插入作为墙壁，屋顶同样使用贴有彩色铁板的木条板（图1.12）。

图1.12小型房屋外观（左）和部件（右）（昭和34年大和房屋工业）

这种小型住宅虽然不是真正的住宅，但从证实装配式住宅在商业上可以取得成功的意义上来说，给产业界带来了巨大的冲击。从现在开始，一个具有厨房，厕所和车库的超级小型住宅将发展成为一个更完整的住宅（图1.13）。

图1.13 超级小型房屋（大和房屋工业，昭和35年）

1.3 高速经济增长期（1960~1973）

1.3.1 先驱企业的参与

在小型住宅的成功等刺激下，出现了挑战民间低层预制住宅的企业。昭和35年（1960），积水化学工业的建材事业本部以田锅健专务（同年8月成立，是积水大棚产业的第二任社长，为积水大棚发展奠基）为中心成立了大棚事业部，开发部分使用铁、铝和塑料的A型石温室（图1.14）。昭和36年（1961）发表了采用轻钢结构的松下1号（由松下电工制造，后来由国家住宅产业，现在的松下房屋继承，图1.15）。相继发布了MISAWA木结构的试制户型（图1.16），大和房屋A型（图1.17）、积水住宅B型（图1.18）等相继发表，为后来真正的预制住宅雏形诞生奠定了基础。

图1.14 石屋A型（昭和35年）

图1.15 松下 1 号（昭和 36 年）

图1.16 米沙之家第1号试制住宅（昭和36年）

图1.17大和房屋A型（昭和37年）

图1.18 积水住宅B型（昭和38年）

最初以平房形式为主体，但是，随着不断开发出外观与以往木制房屋的2层建筑相近的预制装配式住宅，逐渐发展成为足以引起消费者购买欲望的自有住宅（图1.19-22）。

图1.19 米沙之家（昭和38年）

图1.20 积水住宅 2B型（昭和39年）

图1.21松下房屋 R2N型（昭和40年）

图1.22 大和房屋春日

1.3.2大量企业进入装配式住宅产业和装配式建筑协会的成立

随着昭和35年（1960）池田内阁的收入倍增计划等，日本迎来GDP年增长率超过10%的经济增长期。住宅投资也很顺利，GDP与住宅投资之比的变化如图1.23所示。建设投资的三分之一是住宅建设投资，从昭和34年到开始因石油危机而经济停滞的昭和48年左右，住宅业界也是所谓疾风怒涛的时代。

图1.23 建设和住宅投资占GDP比例变化

来源：建筑物价调查会资料（平成20年6月）“注”GDP和建设投资均为名义数值

住宅投资占GDP的比例超过5%，增长到接近10%的水平（昭和47年），看到这个巨大的市场，从昭和30年代末开始，除了先发厂商以外，也出现了大量想把住宅工厂生产化，作为预制住宅产业进入的企业。

此外，学术界和政府也指出日本住宅生产系统的落后性，并提出应将其作为近代工业重点进行工业化的论点。到目前为止，政府建筑技术人员、一部分建筑学者和从事民间住宅的建筑技术人员都是关注的重点，但他们将关注的重点扩大到各个部门，包括化学、电机、制铁、机械、木材、大型总承包商等与住宅有关的其他行业也将加入到住宅行业中来。在这里，将迎来大量预制房屋制造商和大量住宅开发技术人员的诞生。

除了钢结构系统（大和House工业，积水House，松下住宅，NK房屋，八幡爱康钢铁，东芝住宅，久保田住宅（现三洋房屋）等）外，木结构系统（MISAWA，永大产业，小堀住研（现YAMADA），大林住宅等）和混凝土系统（大成建设，Lesco House，Ubee House，国土开发，大荣住宅等）也陆续出现。其他稍晚，出现了以方管为柱，以轻质加气混凝土板（ALC）等为外墙的工法（旭化成），以及以方型钢管为柱，以轻质型钢为梁的箱式框架单元住宅（积水海姆住宅）等多种多样的预制住宅。

昭和36年（1961），在建设省的指导下，“预制建筑恳谈会”，昭和37年（1962）成立了“建筑生产近代化促进协议会”，昭和38年（1963）1月，两者合二为一，成立了“（社团法人）预制装配式建筑协会”。此时，预制装配式住宅普及的热情和期待无论是官还是民都是极大的。当时参加者有正式会员37家、建材制造厂等赞助会员27家，到平成21年（2009），正式会员42家、准正式会员43家、赞助会员98家。日本战后住宅建设户数和其中预制装配式住宅建设户数的推移如下图1.24所示。

图1.24 各工法新房屋开工数与预制房屋份额变化

来源：国土交通省“房屋开工统计”，日预制房屋建筑协会资料

1.3.3国家的政策

（1）试点住宅提案竞技

最近，各国对住宅工业化的期待也很大，进行了各种各样的尝试18）。欧洲以混凝土的集合住宅为中心，没有像日本那样以民间为基础的住宅建筑预制住宅产业兴起。美国的低层住宅和住宅组合盛行，1969年住宅局（HUD）进行了Operation Breakthrough19）（图1.25）这一雄心勃勃的提案竞技。其中有两个提案，一个是住宅住宅区的街道建设提案，另一个是预制住宅施工方法的提案。

图 1.25 Operation Breakthrough 一例

但在美国国内并没有成功实现企业化，因为在广袤的国土上分散的住宅需求条件下，工厂生产住宅的优点没有日本那么多。不属于房地产定义的移动住宅（mobile home）已经固定下来。

受到美国Operation Breakthrough的刺激，日本在昭和45年（1970）建设省也实施了“试点住宅提案竞技”。共有112家公司参与，户建住宅类入围作品有7个（图1.26）。按照提案的原样被商品化的东西是一部分，但对之后各公司的技术开发给予了很大的刺激。

松下房屋W型（左）大和房屋70（右）

图1.26 当选作品户型示例

（2）扩充住宅金融公库

在住宅建设资金方面，住宅金融公库发挥了很大的作用，设立之初，住宅金融公库资金量很小，抽签漏报较多，但随着财政投融资资金的增大，贷款资金逐渐充裕，将对民间自行建设给予很大的支持。与此同时，通过标准建设规范、特殊贷款额度的设定等，将具有提高我国住房水平和引导国家政策方向的功能。

对不燃烧装配式住宅的额外贷款是其中之一，是预制式住宅产业增长的一大支持（表1.1）。自平成21年（2009）起，住宅金融公库脱离了来自财政投融资的资金来源，改组为独立行政法人住宅金融支援机构，并在促进日本住宅政策和提高住宅质量等各方面对住宅产业产生了重大影响。

表1.1预制房屋住宅金融库的变迁

1.3.4民间企业的各种措施

从昭和30年代后半期到40年代前半期，对于预制装配式住宅企业来说是顺风，当然为了开拓与投资相匹配的需求，确立经营基础，进行了各种各样的经营努力。

举出其中的几个例子。

（1）民间住房贷款的创设

到目前为止，银行对面向产业的贷款，对个人贷款的关心很少。但是，仅靠住宅金融公库是远远不够的，无论如何都需要提取银行贷款。于是，他与银行一起开拓了以土地建筑物抵押为回报，由预制房企自己担保的预制房贷款制度。现在由担保公司担保，房企担保的风险已经没有了，但在这个时候，这是一个划时代的制度。通过这种民间住宅资金的融资制度，日本的民间自力住宅建设，即预制装配式住宅的普及将大大推进。

（2）致力于宅地开发

在美国，大部分是住宅建筑商确保土地，以建售形式形成住宅园区，土地建筑物总是一体的。在日本，先整理土地，然后在筹集建筑资金后建造房屋的情况几乎很普遍。土地供应者包括住宅公团，电力铁路公司等大型开发商和地方供应公司，但装配式房屋公司也开始寻求与开发大型住宅园区等开发商合作（图1.27）。

图1.27 初期大规模住宅园区（大和房屋工业，昭和37年）

（3）销售组织的维修

住宅作为商品是极其复杂的，特别是定做住宅的情况下，比建好再销售要复杂的多，并且需要专业知识。如何培养优秀的销售人员和做好销售组织将成为一大课题。装配式房屋由于需要获得与工厂设备投资相匹配的需求，因此需要覆盖广泛的市场，大多数企业都以全国销售网络为目标。根据企业的背景和思路，采取直销方式（装配式企业向代理商供应构件，代理商做设计施工等方式）和经销方式（委托专业销售公司进行销售），或者同时采用两种方式。

而且除了预制房企以外的工务店也一起成为了综合住宅展示场销售的核心形式。部分甚至出现了由装配式建筑协会自己开设展示场的情况。这种遍布全国的住宅展示场对普通工务店和普通百姓住宅意识的提高产生了很大影响。

与装配式房屋企业以外的建筑企业也联合起来，展厅成为销售的中心形式。在某些情况下，预制建筑协会自己开发了一个展厅。这种全国性的房屋展厅对提高总承包商和公众的房屋意识产生了很大的影响。

（4）装配式房屋行业从业人员的教育

对于每个公司来说，提高销售人员和现场技术人员处理住房的水平是一个极其重要的问题，住房是人类生活中非常重要的产品。装配式建筑协会自己建立了“装配式施工技术员资格认证制度”，努力提高销售人员的素质（图1.28）。结果是，从1972年系统推出到1989年的17年间，总共诞生了42786名装配式建筑工程师（工厂生产：3093人，销售：18732人，建筑施工：20961人）。

图1.28 预制装配式建筑工程师教育体系

来源：日本建筑中心“预制装配式建筑工程师教育课文”

1.4 石油危机开始的需求停滞期（1974~1985）

1.4.1大量企业撤出预制房屋产业

1972年已实现185万套住房的日本的住房建设，因1973年秋季开始的突发石油危机引发的经济危机而突然停止。如图 1.24 所示，到 1974 年突然下降超过 30%，装配式房屋企业受到资金投入过多和销售网络低效的重创。尤其是，许多原本作为副业的公司开始退出。供应木制装配式房屋的永泰产业此时也破产了。

市场在 1975 年暂时恢复，但 1978 年的第二次石油危机导致市场再次暴跌，这将导致房地产衰退。

这个时代的装配式房屋行业已经拥有可观的资金投入和销售网络。

然而，装配式房屋企业在经历这个困难时期，并受到国内外的巨大影响，发生了质的变化。

1.4.2 国家系统的发展

装配式房屋不需要先进的技术或设备，一直被视为任何行业都可以参与的行业。结果，许多公司在没有深入了解住房、建筑技术或质量控制能力的情况下进入市场，使该行业鱼龙混杂。

由于1965年上半年（昭和40）的台风破坏和频繁的住房投诉，这是一个需要提高住房质量的时代。1972年，通商产业部为促进制造质量的提高，推出了“工厂生产房屋等质量控制工厂认证制度”，并提出了这一理念。

1973 年，建设部引入了“工业化住房绩效审批制度”，以鼓励在质量控制和绩效设计方面进行类似的改进。从规范设计的常规观点确定性能值并将其设置为设计目标值的概念对整个建筑行业产生了很大的影响。这个系统将在后面的章节中详细描述。

在这些外在的刺激下，从业者做出了很大的改变，使有别于传统建造方式的性能和质量成为装配式房屋的主题。

1.4.3 寻找新的住房形象

迄今为止，装配式房屋的主题是如何在工厂生产与传统普通房屋相同的东西。刚开始只是做几个很笼统的户型，让他们从中挑选，加上一些简单的订单，但随着房屋档次的逐渐提高，客户的需求变得更加个性化和多样化。进入转型时代。然而，装配式企业尚不具备多品种、小批量生产的技术，并深受与成本效益矛盾的困扰。方案建议型住宅就是在这样的管理危机中诞生的。其中，对行业具有革命性意义的是Misawa Homes 的O 型（图1.29）。

过去通常将部分楼层放在二楼，但通过将房间的布局改为总共两层，改变了房间的布局，使场地可以容纳不同的方向和方法，可以实现多几平面方案。它是一款能够在一个平面上适应不同方向和方法的产品，也因其前所未有的设计而受到高度评价。

图1.29 “O型”外观和方案示例（美沙之家，昭和51年）

当然，它们不可能在同一地区大批量建造，但能够认同设计理念的客户数量对于工厂化生产方式来说已经足够了。类似概念的产品示例如下（图 1. 30-31）。

图1.30 天际线（松下房屋，昭和50年）

图1.31 有一座渡口的房子（积水房屋，昭和55年）

大约在这个时候，一段时间以来一直在16%左右的装配式房屋的份额逐渐放缓。造成这种情况的原因之一是许多装配式房屋企业退出市场，整体供应量没有增加。上述方案提案屋就是为此而努力，1976年，建设部和通商产业部举办了提案竞赛“55家计划”21）通过技术创新降低成本。该项目是在 1980 年（昭和 55 年）之前开发 500 万日元范围内的住房。本次提案征集活动反响热烈，共有20组90家企业报名，TOPS集团（竹中、新日铁、松下电工）、三泽住宅集团、清水集团3个提案入选。此后，经过各公司的研究开发，被企业化，分别作为“Misawa House 55”，“小堀House 55”和“国家House 55”实施（图1.32-34），但在成本上尚未实现，只有小堀House Kouse（现Ese Biel）继续研究和商品化了清水建设集团的提案的“小堀House 55”。

以降低成本为目标的产品大多以二层总户型为主，属于建议式住宅的范畴。 Daiwa House 的“Exe Life”（图 1.35）和“House with Chimney”（图 1.36）也是这一趋势的一部分。

图1.32美沙之家 55（昭和55年）

图1.33小堀屋55（昭和56年）

图1.34 松下房屋 55（昭和57年）

图1.35大和房屋-卓越生活（昭和52年）

图1.36 Chimny（大和房屋工业，昭和56年）

1.5经济复苏与泡沫经济时期（1985~1991）

1.5.1 商品房开发竞争

1970 年代后半期，经济从复苏期转为繁荣期，从 1987 年到 1990 年的大约 4 年时间里，房屋开工数量每年超过 150 万套。1989年，在消费税开征前出现了抢单，泡沫破灭后，房屋开工一度保持强劲。全部房屋建筑的装配式化率也将占到近20%。

在这个时代，预制房企的努力从量变到质变的时代，基于这样的认识，以高规格、高端住宅为目标。以下是这个商品化竞争时代的几个例子（图1.37~43）。展示场不仅有预制住宅，还将有双层住宅、传统木制住宅参加角逐。

图1.37综合住宅公园风景（ABC房屋大阪千里住宅公园）

图1.38 格鲁尼耶EX（积水房屋，昭和60年）

图1.39 泽菲尔（大和房屋，昭和62年）

图1.40 黑柏豪立方（旭化成昭和61年）

图1.41 世纪（美沙之家昭和61年）

图1.42帕尔菲（积水海姆昭和62年）

图1.43 塞拉（松下房屋，昭和62年）

1.5.2 聚焦低层住宅市场和商业化

装配式住宅以独立式住宅为主，集体住宅也采用与衍生品相同的材料建造，独立后，计划扩大装配式住宅综合体的销售。

尤其是钢架系统，由于其有利的折旧和合并平面图的成本优势，已深入渗透到旧文化公寓市场。该产品的设计和设施完全超越了文化公寓的传统形象，大大提升了日本该领域的住宅水平。同时，它已成为装配式住宅企业的主要收入来源，占装配式住宅建设的50%以上（2008年）。

此外，非预制装配式中高层租赁住宅向市场推进而谋求走出国门的企业也应运而生。

以下是商品化的集合（联排）住宅的例子（图1.44-47）。

图1.44 陶尼（积水屋，昭和61年）

图1.45 焦耳（大和房屋工业，昭和61年）

图1.46 帕纳高地（松下房屋，昭和54年）

图1.47米沙之家集合住宅（昭和56年）

1.5.3国家的引导政策

（1）住宅金融公库的高规格住宅

经过战后约40年，日本的住宅在量上基本进入了充足的时代，但社会上存在着存量水平还很低的认识。

自昭和54年（1979）以来，国家利用住宅金融公库，通过以住宅的节能化，隔音性和耐久性提高为目标的附加融资制度，谋求了引导政策（表1.2）。昭和60年（1985），根据“高规格住宅恳谈会”的咨询，以形成成为21世纪居住生活基础的优质存量为目标，为了提高居住水平、应对新的需求、重视地域性和致力于城市建设等，开始了新的“高规格住宅附加融资制度”。对象当然适用于所有传统施工方法、框架墙施工方法（Tu-By-Fo）、预制住宅。其概要如表1.3所示。

表 1. 2 住宅金融公庫の割増融資制度

表1.3高标准住宅建设标准检查表

（2）装配式建筑协会优秀工业化住宅认证体系

日本住宅金融公社的高标准住宅的建造标准主要是传统的木结构和框架墙建造方法（二乘四）。装配式企业为推进与生活方式相匹配的住房建设，启动了“优秀工业化住房”自愿认证制度。（1）什么是在市区的好住宅？（2）什么是强调宽敞的好住宅？（3）什么是多户的好住宅？，以及（5）什么是以可变性为目标的住房质量以应对未来生活方式的改变的好住宅（见表 1.4）。

表 1.4 优秀工业化住宅标准

1.6 泡沫经济的破灭和失去的十年时代（1991~2002）

1.6.1住房生产团体联合会的成立

泡沫经济的破灭，特别是房地产泡沫价格的崩盘导致资产通缩，导致严重的社会动荡。从平成3年（1991）开始的经济衰退是从地价暴跌开始的，但由于平成7年（1995）阪神和淡路大地震的重建以及平成9年（1997）4月消费税（从3%上升到5%）的修订带来的大量需求等因素的影响，住宅建设相对稳定。但是，从平成9年（1997）开始急剧下降。所有部门的经济衰退都将加剧，日本经济失去的10年时代将持续下去。银行作为住房贷款的载体而建立的专门住房贷款公司（最初银行认为，个人住房贷款并不是一个有吸引力的领域，行业共同成立专门公司使其中招，但后来银行自己重视个人贷款，专业公司本来就是在业务之外贷款寻找出路）因非住房房地产贷款的焦灼而陷入危机，并引入公共资金处理此事，引起了公众的广泛关注。这只是一个开端，不久，以大银行为代表的金融机构整体，为了应对严重的不良债权，政府资金的注入开始广泛展开。此后，通过超低利率支撑经济的政策将持续。

从很早以前就有必要讨论与住宅相关的各个协会的共同课题，但社团法人住宅生产团体联合会于平成4年（1992）4月成立，不仅是预制装配式建筑协会的会员，还呼吁日本二乘四建筑协会、日本木制住宅产业协会、日本房屋建筑师协会等。第一任会长由预制装配式住宅企业积水屋的会长田锅健担任会长。在对制度的各种挑战中，他将提出建议，特别是对这个时代促进住房建设的税收制度和建筑管制的合理化。

1.6.2 住房税制作为一种经济措施

这个时代的国民住宅政策，是以战后持续的福利政策为基础的，相反，住宅产业对日本整体产生了较大的经济连锁反应，因此在通过拉动内需减少对外贸易摩擦，一旦确定，将采取经济措施的目标。同时，由于对全球环境问题的日益重视，住房在这方面应发挥的作用的规模和重要性也逐渐得到认可。

在此，作为拉动内需的措施，与“住房购置扣除制度”和“住房贷款专项扣除制度（住房贷款税收减免制度）”相关的减税制度的变化，作为诱导巨额个人金融消费的措施。资产进行了描述，如表所示（表 1.5）。

表 1.5 住宅取得促進税制推移

来源：住宅产业报社“住宅经济数据集”（平成20年度）

1.6.3 阪神淡路大地震后装配式住宅的高评价及对紧急临时住宅的贡献

1995 年 1 月 17 日对于装配式建筑协会的成员来说是一个难忘的日子。那是阪神淡路大地震的那一天。大约有 5000 人（最终为 6434 人）瞬间丧生，10 万座建筑物被完全摧毁，15 万座建筑物被部分破坏或部分损坏（图 1.48）。

幸运的是，预制房屋的损坏很小，没有发生完全或部分倒塌的情况。对于开发工业化住宅的工程师来说，抗震能力的证明是最大的回报（图 1.49）。然而，强调了基于旧抗震标准对旧木屋和建筑物进行抗震加固的必要性。

图1.48连桥墩一起翻滚的阪神高速公路神户线

图1.49地震后留下的预制房屋

作为地震后的重建事业，在应急临时住宅的建设中，预制装配式建筑协会的规格建筑部会的活跃表现令人瞩目。在很短的时间内，我们提供了33,906套住房，这一点在世界上得到了肯定。此后，他还为土耳其西部地震的重建提供了支持，并为新潟中越地震和宫城北部连续地震提供了临时住房（图1.50）。

图1.50境内、外预制应急临时住房

1.6.4“促进确保住宅质量等相关法律”（品确法）的实施

根据阪神淡路大地震的经验，作为社会资本，确保住宅质量对于社会和个人来说都是极其重要的认识得到了广泛的认识。对于预制住宅，有“工业化住宅性能认定制度”，可以认为其性能、品质得到了保证，但其他住宅鱼龙混杂，一般认为用住宅保证制度和住宅金融公库的高规格住宅制度是无法保证的。虽然不是对所有的住宅都强制要求，但是为了使购房者只要使用该制度，就可以放心地获得确保质量的住宅（平成11年（1999）6月公布），制定了这部法律。该法律的主要内容有以下3个。

（1）创设“住宅性能表示制度”这是一种在新建或购买住宅时，能够将签约住宅的性能与其他住宅进行比较的制度，是通过“性能评价书”表示统一的标准，表示住宅性能的结构。但是，这个制度不是适用于所有住房，而是任意制度。当初只以新建住宅为对象，2002年即使是现有住宅，也可以接受性能评价。下面列出了住宅性能显示领域（新建住宅：10个领域32个项目，现有住宅：现状检查加7个领域22个项目），住宅性能评估报告中标记和性能显示项目的适用范围（图1.51，52，表1.6）。

图 1.51 房屋性能评价项

图 1.52 房屋性能评价标志

表1.6性能标识事项适用范围（新建、存量住宅）

此外，如下表所示，可以说，自住房性能指标系统（表1.7）开始运行以来，消费者和供应商的意识逐年渗透。工业化住房对这一比例的上升贡献很大。

此外，根据产品确认法，住宅供应商必须获得“住宅型式认定”和“型式住宅部分等制造者的认证”程序合理化，可以省略检查。大多数工业化住宅都利用这一制度，在国家注册的“住宅性能评估机构”中，虽然被评估为相同的型号，但每个评估和检查的一部分都被合理化，从而为用户带来费用上的好处。

表1.7性能评价交付户数与开工户数的比率

(2) 开发“纠纷解决系统”

对于已通过住房性能指标评估的住房，通过在承包商和客户之间就一般住房问题进行干预来进行仲裁等争议解决。为确保争议得到公平解决，应由第三方机构处理。

（三）房屋缺陷责任义务

这适用于法律颁布后建造的所有新房屋。房屋的缺陷和不完善的地方称为“缺陷”，建筑公司有义务免费修复此类缺陷，并在竣工交付后10年内承担赔偿责任。此外，以下部件需承担缺陷保修责任。

・房屋的基础、墙壁、柱子和屋顶等基本结构部件，它们是结构强度方面的主要部件

・是房屋的屋顶，外墙的开口等，是防止雨水渗入的部分。

1.7缓慢的经济复苏期和突如其来的全球同步衰退（2002~2009）

1.7.1 合理化多元化、企业重组

泡沫经济的破灭导致公共资金注入金融业和超低利率政策。尽管公共债务（主要是政府债券）仍未改善，但 GDP 将比 2003 年略有上升。然而，每年的新屋开工数量将略有波动，但将低于 120 万套（见图 1.24）。随着我们进入少子老龄化和人口减少的时代，独立式住宅开工数量及其占住房总量的比例如图1.53所示。

图1.53套住宅新开工户数走势

在此期间，预制装配式住宅行业针对停滞的需求进行了企业调整，久保田House成为三洋电机的子公司三洋福尔摩斯，Misawa House寻求丰田汽车的支持，其他行业的企业重组也在进行。为了赌生存，他们将走公寓、增建改建项目、商业设施等多元化路线。

1.7.2居住生活基本法的制定

日本总户数4999万户，住宅存量有5759万户，简单计算下来空置率达到13.1%22）。从数量上看是十分充足的，应该是住宅大国。但是存量住宅的资产评估很低，二手流通也极其低调。在重建住宅之前，英国的平均寿命是75年，美国是44年，而日本是30年。因此，人们一直认为有必要制定能够拥有充足存量的住宅基本政策。

该法律于平成18年（2006）6月颁布实施，以①提供优质住房、②形成良好居住环境、③维护和增进购房者利益、④确保居住稳定为基本理念，制定了截至平成27年（2015）的全国规划，并以此为基础制定都道府县规划，以达到具体目标值。全国规划目标数值如下：

全国计划（2016年之前的目标值）

·优质住宅存量

①新抗震基准的符合率从75%→90%

②共同住宅中共用部分的通用设计化率从10%→25%

③采取节能措施的住宅存量率18%→40%

④改造实施率2.4%→5%

⑤设置适当修缮公积金的公寓比例20%→50%

·良好的居住环境

①重点密集市区火灾安全整治率0%→100%

②地震时危险的大规模填土造地点数1000处→500处

·住宅市场环境整治

①住宅性能标识实施率（新建）16%→50%

②现有（二手）住宅流通份额13%→23%

③住宅的有效利用期（使用年限）30年→40年

④育儿家庭诱导居住面积水平达标率37%→50%

·确保照顾对象居住稳定

①尽早消除不足最低居住面积水平率（3人：40m2，4人：50m2）

②老年人住宅无障碍化率从29%到75%

作为预制房企，现在已经到了不仅仅是单纯的造房子还要应对这种复杂多样的主题的时代。

1.7.3长期优良住宅先导性示范事业日本的住宅如前所述，重建的寿命极短。这或许也是战后建造日本式的临时住宅的一种责怪吧，但比起物理寿命，重建速度要快得多。从节约资源上也极不合理。因此，福田内阁提出了开发和促进200年住宅，同时兼顾环境对策和景气对策。为了促进这一政策，国土交通省计划从平成20年（2008）开始，作为“超长住宅先导性示范项目”，新项目将持续5年，并广泛公开征求关于超长住宅的先导性提案，对其进行了评估和采纳，对于通过的项目，国家作为示范项目给予部分费用补助。公开征集的提案事业有以下5个部门。

住宅的新建（户建住宅、共同住宅）

2.现有住宅等的改造

3.维护管理、流通等系统的完善

4.技术的验证

5.信息提供和普及

这5个部门在提案事业中都必须符合以下4个必要条件。必要条件如下。

①引入先导性的材料、技术、系统等，包括适合超长住宅的提案和创意。

②通过公开等方式，被认为对超长住宅的普及和启发效果很好的。

③新建先导性示范住宅应保证耐久性、易维护性等基本性能。

④年度内开工的。

在示范事业中，在满足基本性能的基础上，要求加入关于“先导性的提案”和“对公开等超长住宅的普及做出贡献”的想法，这是该示范事业的一大特点。

补助金额为（1）与建设工程等相关的补助金额和（2）维护费用之和。其中大部分都是（1），但从其中的“新建住宅”来看，每户补助金额的上限是200万日元。

由于《长期优质住宅推广促进法》于二零零九年六月实施，超长住宅先导性示范工程的内容等进行了部分变更，并将其名称改为“长期优质住宅先导性示范工程”。并且，将长期优良住宅相关认定标准的过关作为提案的条件。在平成20年之前，由于认定标准尚未明确，因此制定了自己的标准，但在制定认定标准的同时，将其与《长期优良住宅法》挂钩。

工业化住宅方面，在“工业化住宅认定制度”等中，技术项目大多已大致满足，对耐久性进行了对应，具有能够满足技术标准的高性能。

平成21年度（2009）先导性示范事业的采纳事业有311件应募，其中75件被决定采纳。除了大量采用建筑设计事务所和传统木结构和二房房企业的项目外，还包括许多预制房企业的项目，如下表所示（表1.8）。

表1.8平成21年度（第1期）长期优质住宅先导性示范项目通过结果

来源：国土交通省“通过长期优质住宅引领性示范项目项目的决定”新闻资料

1.7.4关于省CO2推进示范事业环境对策

从平成20年度（2008）开始，“省CO2示范事业”预定持续5年，开始实施。在家庭部门和业务部门CO2排放量呈上升趋势的情况下，为了大力推进住宅和建筑物省CO2的治理，提高住宅和建筑物的市场价值，同时改善居住和生产环境，本项目由国家公开征集具有良好省CO2可行性的龙头项目住宅和建筑项目，在预算范围内，给予部分维修费用等补助。

目标业务类型包括以下四个方面：

1）新建住宅和住宅以外的办公大楼等建筑物（以下简称“住宅和建筑物”）等

2）现有住宅和建筑物的改造

3）省CO2管理体系的完善

4）省CO2相关技术的验证（社会实验，展示等）

此外，从平成21年（2009）4月起，由于修订后的节能法的一部分开始实施，从平成21年度的募集开始，在上述1）关于住宅和建筑物新建的提案中，除了作为以前公开募集方式的整体部门外，还设立了作为特定部门的“住宅建筑工程处对应部门”和“销售住宅的住宅事业建筑商部门”。

在工业化住宅中，大多数申请来自提出建议的制造商 1) 新建筑部门，以及从 2009 年开始的“用于销售的独立式住宅建筑商”部门。从技术上来说，申请1）需要提出领先的技术，但在“独立屋出售房屋业务建造师事业部”中，可以根据大多数制造商的标准来应对。相比而言，它具有领先的高性能到其他施工方法。

1.7.5长期优良住宅认定制度

从平成21年度（2009）6月开始实施了“长期优良住宅认定制度”，其形式与平成20年度（2008）开始的“长期优良住宅先导性示范事业”和“省CO2推进示范事业”不同（技术标准大致相同）。

此外，为促进长期优质住房的建设，制定了减税制度，下面将介绍技术标准和概要。

该法规定，国家制定认定标准，达到该标准的住宅由主管行政部门（都道府县知事或市町村长）认定为“长期优良住宅”，并在税制方面采取优惠措施等。

认证标准由9个项目组成：劣化对策，抗震性，维护管理和更新便利性，可变性，无障碍性，节能性，居住环境，住宅面积和维护方法（表1.9）。

表 1.9 長期優良住宅認定基準（概要）

其中，除居住环境、居住单元面积、维修计划三项外，其他所有项目均以质量保证法的性能标识标准为依据。例如，在劣化对策项目中，除了通过性能标签标准的劣化对策等级3之外，还需要额外的措施。正α的测量因结构而异。

另一方面，在不以性能表示标准为基础的项目中，对于居住环境，要求“在区域规划，景观规划，条例规定的街道等规划，建筑协议，景观协议等区域内的，应与这些内容协调一致”。也就是说，需要遵守各个主管行政部门规定的景观规划等，根据进行认定的主管行政厅，应该达到的标准是变化的。

对于住宅面积，不同主管行政机关的标准也有可能发生变化。从根本上说，需要确保户型住宅的规模在75平米以上，共同住宅的规模在55平米以上，根据当地的实际情况，主管行政机关可以提高或降低。关于维持保养计划，对于结构承载力上的主要部分、防止雨水渗入的部分、供水·排水设备这3个项目，必须规定检查的时间和内容。另外，要求至少每10年进行一次检查。

关于对获得长期优良住宅认定的住宅的好处，作为“促进住宅寿命延长的税制”，采取了减轻登记执照税、不动产取得税、固定资产税等3税负担的措施。此外，新的住房贷款减税规定，获得长期优质住房认定的住房最大扣除额设定为600万日元（限2009年、2010年入住；普通住房500万日元。）（表1.10）。

表1.10认定长期优质住房税收特别措施