一、工程概况
承包方式：包工包料（包括但不限于：包质量、包工期、包安全、包文明施工、包服务、包维修等总承包管理的方式进行的工程承包）。
建筑面积：项目总建面积394241.46m2，其中商业面积11102.63m2，地上住宅面积293421.03m2，地下面积为88353m2，公建配套面积990.02m2。
计划开工日期：2018年6月1日
计划竣工日期：2020年8月15日，实际开工日期以发包人的书面通知开工日期为准。
二、背景情况
本项目为一级开发项目，采用的模式为土地补偿模式，涉及到拆迁补偿工程，另本项目为合作开发项目，由三家单位进行合作开发；
总包招标完成进场后由于拆迁问题迟迟得不到解决，导致土地无法挂牌，总包单位进场以后无法按照预计开工日期正常进行施工，现场停工约4个月的时间，总包单位考虑到土地原因、政府原因等不可抗力因素的影响，向甲方提出合同单价上浮的请求，经双方协商之后未达成一致，总包单位提出退场诉求，另需要补偿总包单位进场后的临时建筑、场地道路以及停工期间的管理人员要求。
三、现场已完工程情况
土方单位清表工程已完成，桩基单位已进场，桩基工程施工完成约40%，总包单位施工现场未开始垫层主体施工，现场临建办公板房，工人住宿区板房、洗车设备、现场临时道路、现场围挡已施工完成。
四、总包退场原因
（1）管理成本增加：工期延误，延期开工导致停工期间产值为零，管理费取费不足，要求补偿管理费用；
（2）财务成本：总包单位提出甲方合同付款条件苛刻，后续存在较大资金压力；
（3）材料价格：工期延误，材料价格上涨，材料资金成本上涨；
（4）临建费用：临建前期投入成本过多，无付款进账，导致资金压力变大；
（5）开发原因：总包单位提出本项目为合作开发项目，合作单位之间存在扯皮风险；
（6）整体分析：经与总包单位了解以及侧面调查与总包单位合作过的其他开发商了解，本次总包退场的主要原因还是经济因素。
五、退场诉求
（1）为配合现场开工后有足够工人进行施工，现场已派工人以应对开工后的施工工作，提出20万停窝工费用补偿；
（2）生活区及施工现场水电费21.37万元；
（3）现场及生活区物资费用及物资的进出场费用约68万元；
（4）现场管理人员工资140万元；
（5）资金占用费用按照6.5%利息计算约16万元；
（6）预估后期会发生的停工风险费用150万元。
六、退场分析
针对乙方单位以上诉求，整体诉求及具体诉求进行逐条分析
（1）根据合同工期要求，合同中仅约定预计开工日期，具体开工日期以发包人的书面通知开工日期为准，甲方仅要求施工单位目前开始前期准备工作，要求乙方单位提前准备现场临建及场地准备工作，未下发正式开工通知，故不涉及停窝工费用；
（2）针对生活区水电费用，本合同采用固定总价包干合同，合同已约定施工及现场生活用水电费用包含在总价中，故本条不予补偿；
（3）针对现场物资，经核实，现场物资均用于现场临建、临时道路等部位，此部分费用包含在措施费中，平米单价包干，故本条也不予补偿；
（4）针对现场管理人员工资费用，根据合同原则，总价包干合同，不予补偿，经过双方约谈，现场确实存在管理人员配合费用，但需要根据现场工程师及监理工程师确认的工日及市场工资水准进行补偿，经核实，此部分费用约为30万元；
（5）资金占用费用，由于甲方未下发正式开工通知书，故此部分费用仅涉及临建投入部分金额，经双方约谈，甲方单位承诺临建部分费用可提前支付一笔进度款，但不考虑额外的费用补偿；
（6）预估风险费用，根据合同风险承担原则，后期具体发生时根据具体事项界定责任分判原则，不予记取；
首轮约谈结论：针对乙方单位的诉求及甲方单位的处理原则，双方未达成一致结论，乙方单位正式提出退场请求。
七、退场工序
步骤一：核实情况——现场延期开工，总包提前进场情况是否属实，需明确合同签订开工日期、实际开工日期、书面确认甲方通知进场时间；
步骤二：合同内已完工程确认，根据合同清单及合同文本要求，界定合同范围，甲方工程师组织、现场监理、现场审计单位、施工单位共同对合同内已完工程进行现场确认并进行验收记录，作为结算依据；
步骤三：现场已完临设工程确认，由于现场临设工程为规证面积总价包干，故对于现场临设工程需与合同内其他工程一致组织现场验收工作；
步骤四：现场签证实际已完工程确认；
步骤五：实体工程外管理费用及财务费用，甲乙双方财务及成本工程确认；
步骤六：签订后续进场单位；
步骤七：进场单位签收现场已完工程；
步骤八：签订补充协议，完成退场结算。
八、退场约谈
由于甲乙双方就乙方提出补偿方案未达成一致，根据合同17.2条合同约定，双方商定退场事宜；
甲方诉求：但由于合同6.1条已约定‘乙方已综合考虑现场实际拆迁情况（包括但不限于高压塔、学校、城改办、五道庙等），并综合考虑分段施工风险，由于上述风险造成的措施费变化已在本合同报价的措施费中综合体现。后期措施费用不再因此进行调整；’
故由于拆迁导致的开工延迟原因我方认为乙方单位已综合考虑，并包含在报价中，所以由于乙方单位退场导致的再次进行招标所需发生的招标费用、现场交接所发生的人力成本、再次招标可能导致的单价上浮等额外费用可向乙方单位提出索赔，索赔金额150万元；
乙方诉求：乙方单位要求按照17.2条合同约定据实核算已竣工工程、已购材料设备、进场期间的管理人员工资、现场工人停工期间工资等费用；
合同约定：合同17.3条约定‘因一方违约而解除合同后，承包人应妥善做好已竣工工程和已购材料、设备的保护和移交工作，按发包人要求将承包人设备和人员撤出施工场地后将工程移交给发包人，由发包人组织监理人、承包人、勘察设计等相关单位在承包人将工程移交给发包人后14天日进行验收。验收合格的，承包人应向发包人提交已完工程结算报告及完整的结算资料，发包人应在收到报告和完整资料后180天内审核完毕，双方签订结算协议，如双方未能在该期限内签订结算协议的，视为双方对结算有争议，按第19条【争议的解决】的约定办理；验收不合格的，按相关规定办理。工程结算不影响守约方按照合同约定追究违约方的违约责任’。
双方经过二轮约谈，未达成一致，乙方单位拒绝交付现场，但由于回迁安置房工期的要求，甲方单位已加急完成新总包单位的招标工作，并急需开展下一步总包开工的准备，双方进行第三轮约谈，开始组织现场退场工作，最终确定一下结论。
1）管理人员工资：
方案一：按照实体工程金额按照管理费率9%计算，测算金额约为50万元；
方案二：实际施工期间管理人员工资计算，乙方单位建议按照此方案进行计算，乙方单位报送金额为145万元；
经双方商定按照方案二进行核定，要求乙方单位出具缴纳工资明细，并根据每天签到人员进行统计，最终确定正常施工期间按照正常签到人员进行工资核对，停工期间仅给予个管理人员工资进行核对，最终确定管理人员工资为64.56万元
2）现场临建已完工程：
由于乙方单位在本区域仅有一个施工现场，无法在本区域进行临建的合理利用，经双方协定，甲方对乙方单位已完成临建工程进行现场实测，需要明确已完工临建工程是否有质量问题，若有质量问题，需乙方单位整改完毕再进行接收并对已完工程进行价格核对，据实结算；
3）现场水电费工程：
现场水电费工程根据挂表后实际电费进行核定；
4）现场物资（例如电线、防水材料、油漆电管等物资）
乙方单位要求甲方按照市场价进行回收并补偿保管费用，甲方单位提出要求施工单位运回施工现场，甲方可补偿运输费用，保管费用不予补偿，双方经协商后按照甲方意见进行核定。
九、总结
总包退场可能是多种原因造成的，在核对此类问题的过程中，一定要把握以合同为基本点，确定退场原因，界定退场责任归属，已完工程进行验收并明确双方责任分担比例，与此同时积极开展新单位引进措施，避免工程进度拖延，另外合同中约定的特殊事项（例如拆迁、土地等需要特殊说明的事项）需要在合同招标交底时再三进行强调并签订交底说明。
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