写在前面：众所周知，今年伴随着各种利好政策的出台，土地市场依然不愠不火，政策和经济层面的因素就不赘述了，各路大V已经分析得比较透彻，我想单纯从技术视角来谈谈这个话题。
我们团队一直在给各大头部地产公司做拿地咨询，据我们观察，当地产的金融属性渐渐褪去的时候，其越来越向实体经济靠拢，算账也越来越精细，有点制造业那种精细化成本管控的感觉了（虽然其技术管理水平还有待提升）。
地产公司在拿地之前一般都会做强排方案，从上到下各种成本测算，有的据说拿错一块地，区域总直接下课的，针对重庆这种场地变化极大的山地城市，场地成本的变数最多。
在咨询过程中，发现有些案例比较有代表性，比如由于前期规划不合理导致的，不管怎么算，都算不过账，就是神仙来了也没有办法。
过去那种拍脑袋拿地，赌房价快速上涨来抵消成本测算遗漏的时代已经远去，精细化成本管控逐渐成为拿地决策的共识。
言归正传，接下来聊聊咨询过的一个由于控制性详细规划不合理导致的招商不顺的项目。
一、项目基本信息
某项目大约2000多亩，本身条件不错，江景房，属于政府重点打造区域，预期也高，唯一的挑战就是从江边到山顶，高差约186米，来来回回招商引资了好几拨，都是看了都没有下文了。
我们进去的时候做了大量的调研和咨询工作，发现这宗地由于片区控制性详细规划做得很不合理，导致大家不管怎么做都很费劲，一直到现在，都2年了，这片地都还没有招商成功。
二、项目控制性详细规划存在的硬伤
1、道路路网规划不合理
原控规中部部分路网存在大量的高切坡，要通过大量挖方和支护才能实现，道路两侧放坡会侵入两侧建设用地，影响建设用地规划，甚至导致部分建设用地几乎无法使用或者实际使用面积大打折扣。
道路标高没有考虑场地后期的使用和衔接（进不去也出不来），导致很多场地后期竖向规划根本无法实现，存在大量的高挖深填，实施难度极大，且极其不合理。
原控规道路路网布置不合理，碎片化切割建设用地，导致建设用地后期很难布置。
2、建设用地规划不合理
原控规中将部分比较平整的场地规划为绿化用地，而部分高差极大场地却规划为建设居住用地，导致后期建设很难实施。山区场地的规划要因地制宜，依山就势，避免大挖大填。
3、文旅用地规划不合理
原控规中将部分文旅用地和居住用地混合，导致竖向规划，道路交通衔接等难度极大。
三、没有对比就没有伤害
（1）原控制性详细规划俯视图
（2）调整过后的控制性详细规划俯视图
重新规划后：道路顺了、弯弯绕绕少了，挖填减小了；地块不零碎了，利用率提高了；各地块的功能更明确和合理了；体现了因地制宜，依山就势，亲近大自然的哲学观点。
规划调整后，项目当时测算的货值一下增加了20多个亿，本来项目当时也是个200亿的大盘，提升了10%以上。
项目容积率这些没有怎么变，甚至还有略有降低，通过场地竖向规划更优的思路来调整控制性详细规划，把整个项目的场地成本降低，品质提高。
四、总 结
虽然经过规划和竖向的调整，将货值硬拉了20多个亿，但是实际上专业人士都晓得规划调整难度之大，后面还要通过各种论证和程序，加上后面调控等等原因，最终这片地没有招商成功，还是维持原来的规划，继续招商困难。
通过这宗地，我们发现，相关部门在做片区详细性规划的时候，严重缺乏产品思维，只是凑指标做规划，完全不考虑实际的实施难度和成本，这种抱着上行期那种“皇帝的女儿不愁嫁”的思维，在平稳期和下行期是很难的。
五、后 记
在咨询过程中我们发现还有很多项目拿地后实施艰难，基本是由于前期规划用地的时候只关注地灾，没有关注后期场地治理难度而导致的，在《场地治理难易程度应全面纳入规划用地工程建设适宜性评价》中有详细的论证。
规划是我们建设的源头，希望我们有关部门在做规划的时候，本着技术经济的原则，进行多维度评价，科学合理进行建设用地规划，节约社会资源，践行绿色、低碳、环保发展理念，做到共赢，多赢！
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