如何搭建配置标准体系及关键设计限额

前   言

各房企都在追求通过成本优化带来利润的提升，我们也都明白优化要从客户感知度不敏感的地方着手，客户高感知度的地方尽量不要去触及，仿佛在成本优化工作中降低配置标准是一件很愚蠢的事情，但事实是这样吗？

配置低于项目定位，项目会降低在市场上的竞争力

配置高于项目定位，超配付出的成本也无法得到回报

因而，一个合理的配置标准体系能够做到精准投放成本，引导住宅成本、产品配置与项目开发收益更加匹配，进而提升项目开发效益。

今天笔者通过以下方面跟大家讲一讲如何系统的制定本企业的配置标准。

不同定位不同档次的项目其配置标准必然不同，这也体现了制定配置标准体系的初衷，同时不同定位的产品其配置标准执行的管控程度也应有所差异。

各房企对于产品定位会有不同的划分，有的按购买能力划分，如划分为“刚需”、“改善”、“再改”、“豪宅”等；有的按照购买对象不同进行划分，如“青年之家”、“三口之家”、“小太阳”、“颐养天年”等。

但不管怎么划分，结合客户定位和项目净利润，大致可划分为三个档次，“低档”、“中档”、“高档”。

说明：

① 上述产品分级方法中非别墅类产品三档分别对应的土地属性：远郊发展区、近郊便捷区、核心成熟区，具体项目定位时可依据土地属性进行定位调整，但必须满足净利率要求；

② 项目开盘阶段经营指标达不到立项阶段要求，产品配置应予以降档

虽然制定配置标准是为了规范项目成本的有效投入，但由于各地情况不一、配置标准涉及内容影响成本大小不一、各项配置标准客户敏感度不一、各项目定位不一（这里说的定位是指项目是否是开模项目），因而对于配置标准应分级管控。

根据各业态成本敏感度、项目客户定位及产品创新需求等因素，可将配置标准管控强度分为三个等级：“严格执行”、“审批执行”、“参考执行”，其中：

严格执行为集团强管控，要求拟开发项目严格遵守业态对应的配置标准，尽可能实现产品复制以实现高周转；

审批执行为集团关注管控，拟开发项目可视实际情况调整配置标准，进行差异项的经济性分析报集团审批后执行；

参考执行下的配置标准仅供项目立项参考，不作强行要求。

通常，客户感知度不高的列为“严格执行”项，比如地下室层高、结构含量等；同时对于客户定位为低档（刚需）的产品不仅客户感知度不高的配置项需要严格执行标准外，即便客户感知度比较高的如开窗率、层高等也建议按照“严格执行”实施，提倡复制开发。

依据客户关注度（“高”、“中”、“低”、“无”），配置标准体系由单体工程模块、公共工程模块组成，具体管控强度如下：

1. 可售比限额

对于可租售物业，可售比＝地上可租售面积/全部建筑面积，其中：

可租售面积：销售部门计算货值时用于乘以销售单价的数值之和，包括住宅底商，不含车位。

由于可租售面积直接决定了项目货值，因而项目方案设计应尽可能增加可售比提高货值，各项目要综合考虑不同停车比例带来的可售比变化

说明：

① 别墅业态、用地面积＜4 万方的项目不适用

② 配套用房占比≥2%，可售比减少 1%；

2. 赠送率限额

赠送面积是为了增加产品的附加值，从而加快销售速度、提高售价而增加的不计算销售面积部分的建筑空间，包括：凸窗、设备阳台（是否含普通的生活阳台）、赠送地下室、夹层、挑空封板、屋顶闷顶等

赠送率=赠送面积/可售面积

赠送面积虽然有加快去化、提高售价的作用，但也不是越多越好，赠送面积符合边际效益递减规律，过度增加赠送面积会导致成本增加金额超过销售溢价，所以应控制赠送面积

3. 标准层层高限额

标准层层高是指标准层楼板建筑面层到上层楼板建筑面层的垂直高度。

层高每增加10cm会增加成本约2%-5%，增加层高可以作为销售卖点，但同样有边界效应，且通过增加层高提升买点的代价过大，故应尽可能在保证使用效果的前提下控制层高，对于低档产品应严控层高，中档产品若在限额基础上提高层高应审批通过后方可实施。

4. 地下车库层高限额

地下车库一层层高为室外结构板面与室内地面建筑完成面之间的垂直高度，其它地下各层层高为楼地面建筑完成面之间的垂直高度。

说明

①   人防地下室建议按照3.6米考虑，上限不超过3.7米

②   北方采暖地区若热力管道从地下室内敷设，B1层层高可增加0.1m。

③   覆土厚度大于1.5米时增加值为0.1m。

④   地库层高应综合考虑车位、结构、设备管线所占空间，避免空间的浪费。

⑥   地下车库层高为严格执行项，无特殊情况不建议调整。

5. 地下车库单车位面积限额

地下单车位面积（单位：㎡/车位）为地下总建筑面积与地下总停车数的比值，不含自行车库、摩托车库及可以赠送的地下建筑面积等。

地下车位平均面积反应了停车效率，在保证使用的前提下，单车位面积越小，需要建设的地下车库面积越小，故应合理控制车位平均面积

说明：

注：a=人防区域面积/地下车库面积，b=计入地下车库的塔楼投影面积/地下室总建筑面积

6. 窗地比限额

窗地比是外门窗展开面积与地上建筑面积之比。通常窗户成本要高于外墙，因而控制窗面积是有效控制成本的手段之一

7. 地上单体钢筋含量限额

地上单体钢筋含量（单位kg/㎡）指单体地上钢筋总量与单体地上结构面积之比。钢筋总量包含钢筋的搭接和损耗，不含施工措施及损耗部分钢筋（但包含搭接、锚固用筋），也不含预埋件钢筋、圈梁、过梁、构造柱、砌体拉结筋、混凝土墙梁与砌体间加挂的钢丝网、配合立面造型（如不计面积的线条、花架等）结构构件。

各地抗震烈度、地质条件等均有不同，下表仅作参考，钢筋含量作为“严格执行”强度控制。

说明：

① 本表含钢量以小于3m为基准，层高超过3m时，每增加0.1m，含钢量增加1.0kg/㎡;

② 本表是根据主要受力钢筋为HRB400进行测算的，如具体项目主要受力钢筋采用其它级别钢筋，应根据项目实际情况调整；

③ 当层数为2~3层别墅，4~8层洋房时不能出现客厅上空、露台等大面积赠送的情况，否则钢筋用量增加1~2 kg/㎡。如果业态为2~3层，4~8层独栋商业时，且有地下室时，地上部分钢筋限额按照50 kg/㎡计取，如果无地下室，则按照80 kg/㎡计取；

④ 如使用PC构件、新规范，钢筋用量增加1~4 kg/㎡。

⑤ 各地应根据不同的抗震烈度、地质情况等因素制定符合当地条件的钢筋含量限额

8. 地上单体混凝土含量限额

地上单体混凝土含量（单位m³/㎡）是单体地上混凝土总量与单体地上结构面积之比。不含圈梁、过梁、构造柱、配合立面造型（如不计面积的线条、花架等）结构构件

各地抗震烈度、地质条件等均有不同，下表仅作参考，混凝土含量作为“严格执行”强度控制。

说明：

① 本表指标混凝土含量以不大于3m为基准，层高超过3m时，每增加0.1m，混凝土含量增加0.01 m3/m2;

② 当为层数为2~3层别墅，4~8层洋房时不能出现客厅上空、露台等大面积赠送的情况，否则混凝土用量应增加0.01~0.02 m³/㎡。如果业态为2~3层，4~8层独栋商业时，且有地下室时，地上部分混凝土按照0.45m³/㎡计取，如果无地下室，则按照0.7m³/㎡计取；

3）住宅、商业的恒载、活荷载按照《荷载规范》及附录计取，如出现组合类荷载则应单独报集团批审批构限额，比如：地暖安装荷载等；

4）如使用PC构件、新可靠度规范，混凝土用量增加0.01~0.02 m³/㎡。

9. 地下室钢筋含量限额

地下室钢筋含量（单位kg/㎡）是地下室钢筋总量与地下结构面积之比，其中钢筋总量含钢筋的搭接和损耗，不包含构造柱、过梁、圈梁、砌体中的拉接钢筋及砌体中预制构件的钢筋，也不包含措施钢筋、桩基钢筋、桩与承台（或筏板）连接钢筋、挡土墙钢筋（此挡土墙是否是用于景观、市政工程类的挡土墙）。

地下室包含独立地下室和塔楼地下室，地下室钢筋含量仅控制独立地下室和塔楼地下室的平均值，限额值仅区分为非人防区和人防区。

说明：

① 顶板形式调整：本指标适用梁板式顶板，当顶板采用无梁楼盖，非主楼区增加5Kg/㎡，层高比梁板式减少0.3m；如采取其它顶板形式时，应根据实际情况调整；

② 覆土调整：本指标适用1.2,m覆土，覆土每增加0.1m（规划要求），非主楼区含钢量增加1.5kg/㎡；

③ 地下水位调整：本指标适用于抗浮水位在场地地面以下2m，如高于2m时，设计限额指标应分主楼、车库不同部位根据项目情况进行调整；

④ 主楼基础形式调整：若采用天然平板式筏基或平板式桩筏，≤8层、24-60m、60-80m、80-100m含钢量分别增加增加30、40、50、60kg/㎡；如采用梁板式桩筏，≤8层、24-60m、60-80m、80-100m含钢量分别增加40、45、55、65kg/㎡；车库基础形式若采用天然平板式筏基，含钢量增加20kg/㎡；

⑤ 主楼地下室为人防时（按核六考虑），含钢量增加25-30kg/㎡（60m及以下取低值，60m以上取高值）。

⑥ 人防等级调整：本指标适用于核六等级，常六减10kg/㎡，核五增加30kg/㎡；

⑦ 主楼两层地下室调整：含钢量减小30~50kg/㎡；车库两层地下室调整：含钢量减小20~25kg/㎡；

⑧ 夹层调整：设当地下室设置2.19m高设备夹层时，且不计夹层面积时，含钢量相应增加50~70kg/ m2；

⑨ 地下室层高调整：本指标适用车库层高3.6m（非人防）、3.7m(人防)，每增加0.1m时，含钢量相应增加：3kg/ m2

10. 地下室混凝土含量限额

地下室混凝土含量（单位m³/㎡）指地下室混凝土总量与地下结构面积之比，混凝土总量不包含构造柱、过梁、圈梁及砌体中预制构件混凝土、基础混凝土垫层。

地下室包含独立地下室（建议改为纯地下室，即上部无建筑物所对应的区域）和塔楼地下室，地下室混凝土含量仅控制独立地下室和塔楼地下室的平均值，限额值仅区分为非人防区和人防区。

说明：

① 顶板形式调整：本指标适用梁板式顶板，当顶板采用无梁楼盖，非主楼区混凝土量增加0.1m3/m2，层高比梁板式减少0.3m；

② 覆土调整：本指标适用1.2,m覆土，覆土每增加0.1m（规划要求），非主楼区含砼量增加0.01m3/m2;

③ 地下水位调整：本指标适用于抗浮水位在场地地面以下2m，如高于2m时，设计限额指标应分主楼、车库不同部位根据项目情况进行调整；

④ 主楼基础形式调整：若采用天然平板式筏基或平板式桩筏，≤8层、24-60m、60-80m、80-100m含砼量应分别增加0.5、0.6、0.8、1.0m3/m2；如采用梁板式桩筏，≤8层、24-60m、60-80m、80-100m含砼量应分别增加0.2、0.3、0.4、0.5m3/m2；车库基础形式若采用天然平板式筏基，含砼量应增加0.2m3/m2；

⑤ 主楼地下室为人防时（按核六考虑），含砼量应增0.2-0.25m3/m2（60m及以下取低值，60m以上取高值）；

⑥ 人防等级调整：本指标适用于核六等级，常六减0.1m3/m2，核五增加0.3m3/m2；

⑦ 主楼两层地下室调整：混凝土量应减小0.35~0.5m3/m2；车库两层地下室调整：混凝土量应减小0.2~0.3m3/m2

⑧ 夹层调整：设当地下室设置2.19m高设备夹层时，且不计夹层面积时，混凝土量相应增加：0.45~0.6 m3/m2；

⑨ 地下室层高调整：本指标适用车库层高3.6m（非人防）、3.7m(人防)，每增加0.1m时，混凝土量相应增加：0.02m3/m2；

上面的限额均为客户感知度不高的事项，下面就客户敏感的配置标准进行介绍，高档产品客户敏感的配置比较个性，故以下以非高档为主

1. 外饰面工程配置标准

（1）外墙饰面配置标准

说明：

成本限价中不包含外墙结构找平及保温做法。涂料包括腻子及面漆，外墙面砖包括面砖及粘接层，外墙干挂石材包括石材饰面及龙骨

（2）外门窗工程配置标准

说明：

窗户面积大于3平米玻璃应采用6+12A+6，型材推拉门及推拉窗应适当提高型材类型至85系列

（3）单元门配置标准

（4）入户门配置标准

（5）防火门配置标准

（6）栏杆工程配置标准

（7）百叶工程配置标准

（8）屋面工程配置标准

说明：

屋面成本限价不包含保温层、防水层及其保护层，限价范围是基层以上做法单价（部分地方要求10层以下做坡屋顶）

2. 精装修配置标准

（1）首层大堂精装修配置标准

（2）电梯厅装修配置标准

（3）标准走廊精装修配置标准

（4）地下入户大堂精装修配置标准

（5）室内精装修配置标准

说明：

① 成本口径：批量精装修单方是指户内精装修单方是指精装修工程成本与地面铺贴面积的比值，不含墙体水平投影面积

② 精装单方的基数为可售面积

（6）地下车库装修配置标准

3. 电梯配置标准

4. 园林景观配置标准

成本口径：园林景观占地单方是指红线内园林景观工程成本与园林景观占地面积的比值，存在坡地的项目占地面积以水平投影面积为准。

不包含设计室外标高下300的回填土、沥青道路、门卫房、人防出入口。

包含种植土、造地形、室外挡土墙（不含为楼座服务的结构挡土墙）、小院围墙、园区围墙、大门、车库入口雨棚、装饰性构筑物、室外泳池等。

说明：

① 以秦岭淮河为界，北方项目增加50元/㎡

② 容积率大于3.0的项目允许增加50元/㎡；

③ 容积率大于3.5的项目允许增加100元/㎡；

④ 成本管控要点：注意软硬景搭配比例，软景：硬景=7:3、硬景禁止使用进口石材、仅高档产品可配置室外用泳池，禁止配置室外恒温泳池。

上述是一个较为完整的配置标准体系，首先是要有度量标准，即对业态产品要分级，同时对管控强度也要分级。

对于客户感知度不高的如钢筋含量、混凝土含量等要进行严控，非特殊原因必须按照配置标准中的限额执行。

对于客户感知度比较高的项，要分产品档次予以配置，做到成本分配有度，以提升产品的竞争力。

当然，各公司的要求和采购水平均有所不同，以上的数据仅作为参考。