尽端车位思考和分析，车库工程项目参考

对于地产人来说，车库工程是一个永远绕不开的话题，无论是建设单位、设计、施工、还是营销等，可能内心都是想拒绝的，其主要原因大致如下：

（1）建设成本高，周期长，去化率低，收益率低。

（2）可复制性差，难以实现标准化。

（3）复杂多变，隐藏问题多。

（4）……

某项目地库盈亏平衡点

随着地产行业进入低利润时代，更多的开发商把目光聚焦到地下车库设计，甚至部分项目利润都压在车位存量上。因此，地下车库前期定位与设计把控的重要性更加凸显。

现阶段开发商均已形成各自的车库设计标准、设计指引，在一定程度上，可有效控制车库成本，但又很难做到面面俱到。本文仅对车库设计中“尽端车位”做部分思考。

一、什么是尽端车位？

字面意思，即位于行车道尽端的车位。如图示：

图1.1

该类车位回转困难，使用不便。通常情况需要在进入“袋型通道”前完成掉头，倒车入库，费时费力。

倒车示意（一）图1.2

倒车示意（二）图1.3

二、既然停车如此不便，为何尽端车位仍大量存在？到底可不可以做尽端车位？

A规范要求：

《车库建筑设计规范》JGJ100-2015及《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》GB 50067-2014均无“尽端车位”概念。其中《车库建筑设计规范》JGJ100-2015第4.3.2条，有“应满足一次进出停车位”要求。如图示：

分析：对于“尽端车位”来说，满足“一次进出停车位”只能采用“倒行逆驶”方式进入，只是“倒行”距离应酌情考虑尽端长度及便捷性。

B地方要求：

山东某项目图审意见：尽端停车位应满足一次性出车要求。（最边车位至少侧面留有1.2m回车空间）或由建设单位、设计单位需出具责任承诺书。

C各一线地产规定:

实例一

实例二

实例三

实例四

实例五

实例六

其他：未见明确要求，但其项目基本均存在“尽端车位”，因项目属性、所在区域、设计把控等差异而有所差异。

通过以上分析可见：

（1）规范无明令禁止。

（2）尽端车位的使用不便性，部分设计主管部门有所关注，但无强制要求

（3）各大地产均有所关注，但接受程度不同。

三、既然众所周知，尽端车位存在诸多不便，为何大部分开发商仍接受甚至优选设置尽端车位？

我们分析大致原因如下：

（1）车位去化周期长，去化率低。对于建设单位来说，短期内属于高投入，低回报。甚至对于大多数三四线甚至二线城市均属于负盈利。这就决定了大部分项目需求是在满足车位指标的前提下，尽量减少地下室开挖。

（2）尽端车位停车效率相对较高。

（3）受车位去化率影响，尽端车位售价所损失货值远低于补充车位指标需增加的车库建设成本。

（4）采取部分措施一定程度上可解决尽端车位停车难的问题。个别尽端车位，销售阶段做好风险提示并采取相关优惠措施。

四、常用尽端车位的部分解决措施：

（1）控制尽端车位“袋形车道”的长度，即控制倒车距离，设置“小尽端”。通常倒车距离不大于20m时,对实际使用及货值影响较小，且离单元入口距离近的优势，可增加其溢价。

（2）长尽端车位宽度加大，考虑倒车需求，同时兼顾无障碍车位的设计。

（3）牺牲个别车位或补充车库面积，满足尽端车位使用需求。

方案一：部分房企要求尽端处取消1个车位作为回转空间。

方案二：当尽端过长时，利用入口大堂通道，作为尽端车位回转空间。

方案三：每处增加约9平米（外扩1.5m），增加建设成本，但提高车位货值并利于销售。

方案四：如以上措施均不具备条件，则建议将不利因素集中化，结合尽端车位布置。如消火栓、集水坑、风管、口部等。以尽量减少不利因素对其余正常车位的货值影响。

以上尽端车位分析，主要针对现阶段住宅项目地下车库。因其车位用户通常具有固定性、指向性和唯一性，不存在寻找车位过程进入“死胡同”而折返情况。而对于商场、医院、体育馆等大型公建项目，当车位为非固定车位，且车位紧张情况下，还是应更多考虑通道的便捷性及使用舒适度等。当然，随着科技和数字信息化发展，“车位传感指示”、“车位引导系统”“智慧停车”等也在迅速推广实用，将进一步弱化尽端车位的影响。

五、实际项目运用中，建设单位与设计单位对“尽端车位”应如何选择？

（1）不可一概而论，应结合项目业态，考虑车位使用人群等。

（2）应根据项目定位，地区差异等，判断车位的去化情况、收益情况等，并判断是否存在部分车位长期“闲置”情况。

（3）此外，“尽端车位”在销售阶段应与普通车位存在价格差异，并将车位情况具体说明，以避免后期客诉风险。

（4）未来城市随着科技进步，“自动泊车”“智慧停车”的推广，或许未来“尽端车位”将不再烦恼。