引
售楼处及示范区类型和位置的选择在项目初期，甚至是在土拓阶段就是需要研判和决策的内容。不同类型和总图位置的售楼处，对设计条件、成本控制、运营节奏、销售管理上都会产生较大的影响，也考验着项目的定位和整体操盘思路。其中利用大区商业、门楼等后续可利用建筑前置作为售楼处使用是诸多项目的选择项之一。选择商业、门楼等作为前置售楼处在处理上最需要注意的就是如何妥善处理商业、门楼和售楼处两种不同类型的业态之间的共性和矛盾点，既能满足后续小区基本使用要求，促进后期产品去化，又能匹配前期作为售楼处的销售展示诉求，展现项目品质特征。
目录
1. 项目概况
2. 前期策划成本控制手段
3. 主要合约分析
（1）项目示范区在设计阶段与景观方案结合未来大区中轴布置，最大程度保留廊架与漩涡水景；（2）示范区门楼可作为永久性建筑，交付后移交，节约建筑成本；（3）示范区外立面石材拆除后可用于大区景观外立面及铺装面层，达到二次利用；（4）示范区主体为钢结构，后期拆除后可以用于大区室外雨棚等部位，也可直接将残值给施工单位计入，抵消部分施工费用；（5）示范区苗木后续大区整体设计方案可以考虑进去进行移栽，节约绿化费用。示范区成本中景观成本占比为27.05%，主体结构建造成本占比为19.32%，主体装修工程成本占比18.36%，外立面幕墙装饰工程占比10.00%，室内软装成本占比13.11%，其余零星工程成本占比12.16%。由于本项目大区与示范区组合利用暂未具体实施，具体后续利用节省成本将持续跟踪。示范区总承包合同预算金额为3,257,505.13元，结算金额为3,365,949.57元，整体偏差率为2.88%；施工过程中变更签证金额为81,532.06元，变更签证发生率为2.50%；由于施工期内钢筋、砼单价下行，合同内钢筋、砼主材按照合同要求调差调减53,851.07元，占原合同总金额比例为1.65%；甲供材超领扣款为366.63元、合同内调整为-22,795.94元。1）主体结构由砼框架加砌体改为钢结构框架加砌体：示范区为达成首开目标、对工期的要求很紧凑、如图纸设计为全砼或砼加砌体结构因为砼的浇筑凝固时间会造成工期延长，后续可建议时间节点较紧示范区主体结构可以调整为钢结构框架加砌体结构。2）增加减震沟开挖及回填：强夯一般能量都在1000KN*M以上，巨大的震动感容易引起周边建筑物的不稳定及居民投诉，后续项目示范区地基处理如采用强夯形式且距离周边建筑物较近、就需要考虑增加减震沟来减少震动对周边的影响。3）门厅结构外挑雨棚由植筋外挑调整为结构框架柱支撑：门厅结构外挑雨棚，原设计为植筋外挑，后经项目考察及风险排查，此植筋做法存在安全隐患，需将门厅处装饰柱构造做法调整为结构框架柱、增加桩、承台，由于此部位无地下车库，存在后期沉降而拉裂门厅地面风险地面故增加混凝土梁及混凝土板。建议后续门厅雨棚设置在无地库范围且悬挑较大时充分考虑荷载影响因素选择受力性较高的结构形式。4）结算注意事项：总包结算甲供材超领扣款主要集中在电线、电缆、管材、阀门、防水材料，且如果大区及示范区为同一总包施工需着重注意分属不同合同的材料容易混领转移，后续结算项目可重点注意排查。示范区精装修合同预算金额为4,584,556.31元，结算金额为4,797,902.79元，整体偏差率为4.13%；进度款付款过程中均为保理支付，产生贴息金额为155,364.36元，贴息金额占原合同总金额比例为3.39%；施工过程中变更签证金额为93,637.59元，变更签证发生率为2.04%；甲供材超领扣款为30,105.08元，合同内调整金额为-5,550.39元。1）增加浴霸排烟管长度：部分户型主卫浴霸距离排烟管较远（近3米），浴霸供货厂家附件提供铝箔软管标准长度为1.5米，需重新采购更换；这就要求建筑、精装设计前期需充分了解如油烟机、新风机、浴霸、台盆等甲供材产品的标准配件长度、合理布置风口、烟道、下水口的位置，避免后续产生额外成本增加。2）嵌入式吸尘地毯改为贴砖：入口处嵌入式吸尘地毯施工难度高、且难以清洗更换、可以在入口处做地砖上铺活动地毯（活动地毯营销或物业购买）、方便后续清洗更换。3）地弹门增加地锁及限位器：商业街地弹门无门锁及限位器，后期投入使用后因为磕碰较多造成地弹门倾斜，后续维修效果不佳需更换，建议后续项目地弹门根据开启形式及周边结构的影响提前考虑碰撞问题，增加地锁及限位器，避免产生后续较高的维护费用。4）结算注意事项：精装修结算甲供材超领扣款主要集中在瓷砖、乳胶漆，此项费用的产生与施工单位的现场管理水平、施工水平有很大的关系，在每一个精装修合同结算中都是扣款较大的项目，后续项目结算需重点审核。精装修合同内调整费用主要为扣除开关插座、配管配线未施工部分，此类问题在项目示范区精装修结算中普遍存在，后续结算项目可重点注意排查。示范区景观工程合同预算金额为7,175,439.37元，结算金额为7,066,729.28元，整体偏差率为6.08%；进度款付款过程中均为保理支付，产生贴息金额为184,547.40元，贴息金额占原合同总金额比例为2.57%；施工过程中变更签证金额为193,642.67元，变更签证发生率为2.70%，甲供材超领扣款为5,083.92元，合同内调整金额为-481,816.24元。1）沿街商铺铺装增加钢筋网片：由于沿街商业铺装常规在回填非地库区域，且具有较高湿陷性，现场交叉施工现象普遍，土方夯实率无法保证，为避免铺装基础下沉、塌陷、开裂，需增加直径8@200的钢筋网片提高承载力；后续项目如有沿街铺装可考虑增加此部分工作内容。2）草花及绿植拆除更换：示范区部分草花及绿植在经过一个冬歇期后已过寿命期，且不在质保范围，为持续保障示范区品质呈现，需要更换为小叶黄杨。草花虽然效果好、但季节性明显，无法做到一次投入使用，后期需频繁更换，维护成本较高。后续项目如施工节奏满足可建议一次性栽植绿植，避免使用季节性草花引起的过高维护成本。3）网络运营商接驳二次开挖：示范区图纸及施工未考虑网络运营商从红线外接驳井到红线内弱电手孔井管道敷设施工穿越示范区范围的预埋造成二次开挖无效成本；建议后续在施工示范区时与大区图纸方案进行充分交圈，避免水、电、网络、热力、天然气等接驳需破坏示范区二次施工，造成成本浪费。4）增加商业街铺装区盲道条：景观设计方案临街商业铺装未充分考虑市政要求，在完成商业街铺装后，市政要求人行道增设不锈钢盲道条与盲道钉子、造成拆改无效成本的产生，建议后续景观设计提前考虑临街市政要求。5）结算注意事项：景观结算甲供材扣款主要扣款项集中在阀门、电气配管配线，如出现甲供材的不合理结余需对原合同清单工程量进行复核，扣减多计取得施工费。合同内调整费用为原合同计入现场未施工的工作内容扣除项，需要我们在项目实施过程和结算时现场走场收方形成扣减台账，主要扣除具体工作内容为绿化植物竣工图纸与蓝图差异，此类问题在项目景观结算中普遍存在且涉及金额较大，后续项目建议结算时收方可重点注意排查。本项目示范区采用砼加钢结构主体建造形式，可有效减少施工周期，为后续按时开放奠定基础。并在前期提前策划了示范区的“永临结合”，实现示范区现场利用最大化，有效节约成本。由于是首开示范区，为达到项目示范区准时开放目的，前期设计规划工作做的不够细致，图纸不完善，抢工事项多，效果优先成本其次，领导走场临时更改东西多。有时甲方人员变动导致示范区结算周期长，结算难，我们咨询人员应把示范区的尽快结算关闭，完成指标数据积累，对于风险问题及时暴露处理，并总结反思，为后续项目提供真实有效的数据参考依据，使得前期的决策更精准，真正做到成本管控的前置，为项目开发创造更好的经济效益。
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